La surélévation d’un immeuble est une opération intéressante pour les copropriétés situées en zone urbaine « tendue ». Elle a été facilitée juridiquement par la loi Alur.
Dans les zones urbaines « tendues », où le coût du mètre carré est très élevé, comme à Paris, la surélévation d’un immeuble, qui consiste à surélever la toiture pour ajouter un niveau supplémentaire à la construction, présente de nombreux avantages.
Elle permet d’augmenter la surface d’une copropriété, donc le nombre de lots et de tantièmes, ce qui permet d’alléger les charges allouées à chaque copropriétaire.
Elle permet de revaloriser une copropriété par l’ajout un étage, la réfection voire le remplacement intégral d’une toiture vieillissante, et, pourquoi pas, par la création d’un ascenseur.
Bien évidemment, cette solution est soumise à l’obtention d’un permis de construire. Le projet doit respecter le Plan local d’urbanisme (PLU).
À Paris, ce type de projet a de fortes chances d’être accepté par la Ville quand il concerne un immeuble créant une « dent creuse », c’est-à-dire encadré par deux constructions plus hautes que lui.
Copropriétaires ou promoteur
La loi Alur a facilité la mise en œuvre des surélévations en zone urbaine tendue, en assouplissant à la fois le droit de l’urbanisme et le droit de la copropriété.
Elle a ainsi supprimé l’obligation, pour l’attribution d’un permis de construire, de respecter un coefficient d’occupation des sols.
Elle concède des dérogations aux règles d’urbanisme pour la rénovation d’immeubles existants, faisant accepter, par exemple, un dépassement de la hauteur maximale de construction, sous quatre conditions : si le bâtiment concerné a plus de deux ans, si le projet respecte les orientations du plan d’urbanisme, s’il unifie des logements et s’il s’intègre harmonieusement dans le milieu urbain environnant.
Côté copropriétaires, le vote de la surélévation d’un immeuble se fait désormais non plus à l’unanimité, mais à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix. Le copropriétaire du dernier étage est prioritaire pour l’achat des lots nouvellement créés.
S’il n’est pas intéressé, la copropriété peut transférer le droit de surélévation à un promoteur immobilier.
Laurence Despins